移民≠盲投，最慘美國EB5申請人錢卡兩空！

發布日期：2025-04-16

在美國EB-5投資移民的歷史中，曾發生過不少讓人唏噓的失敗案例。其中，最為人熟知的莫過于洛杉磯世紀廣場項目的“爆雷”事件——這個號稱地標級的大型開發項目最終使得700多位中國投資者血本無歸。

從表面看，這是一個爛尾項目。但追根溯源，本質問題在于：投資結構不合理，還款順序安排失衡，導致EB-5投資人被排在債務鏈的最末端，一旦資金斷裂，自然無力回天。想避免成為下一個“世紀廣場”的犧牲者？你必須看懂EB-5的還款優先級。

 

EB-5項目的還款順序到底怎么排？

EB-5項目的融資結構，通常由不同級別的資金組成，不同類型的資金對應不同的風險和還款優先級。了解以下三種主流資本類型，是投資前的“必修課”。

01. 高級貸款：最安全，優先還款

高級貸款（Senior Loan）往往由銀行或大型機構提供，是項目中最穩定的資金來源。這類資金有實體資產作為抵押，因此擁有第一還款順位。即便項目虧損，貸款機構也可通過資產處置回收資金。

對于投資者而言，高級貸款的安全性最高，但作為普通投資人，往往沒有機會直接參與這部分融資。

02. 夾層貸款：中等風險，中等優先級

夾層貸款（Mezzanine Loan）位于高級貸款之下，僅在高級債務全額償還后才開始回收資金。它的收益通常高于高級貸款，但承擔的風險也更大。

一些EB-5項目會將投資資金設計成夾層貸款結構，雖非最安全，但在合理的風控下仍屬可控范圍。

03. 股權投資：風險最大，還款排最后

當EB-5資金作為股權進入項目時，投資人基本與開發商“同命運、共進退”。也就是說，只有在所有債務資金全部清償后，股權投資人才有資格分得項目利潤。

一旦項目遇到困難，EB-5股東幾乎沒有優先權保護，極易造成嚴重損失。這類結構雖有高回報潛力，但風險遠超一般投資人承受范圍。

 

世紀廣場項目的崩盤教訓：一步錯，步步難回頭

世紀廣場項目曾被寄予厚望，總融資金額超過10億美元，涉及銀行貸款、夾層資金、EB-5資金等多種結構。然而，到了2020年資金鏈斷裂后，開發商引入了新的高級貸款方——Reuben兄弟基金，并將其提升為首要還款人。至此，EB-5投資人不僅排到了更靠后的位置，還完全失去了話語權。

最終，在開發商無法償還Reuben兄弟的貸款時，項目被依法止贖拍賣。而EB-5出資方因無力繳納法院要求的保證金，徹底失去了追回資金的機會——導致約900名投資人損失慘重，其中超過700人為中國家庭。

 

新政下的機會：合理結構能決定一切

值得一提的是，自EB-5改革以來，一些新政項目的結構設計更為友好，尤其是在鄉村區域或高失業率地區。此類項目通常采用以下結構：

? 高級貸款 + EB-5夾層資金 + 開發商自有資金

? 或者更理想的情況：EB-5高級貸款 + 開發商股權

在后一種結構中，EB-5資金占據第一還款順位，投資人的安全性大大提升。此外，有些項目采用債權+股權混合結構，即： 高級貸款 > EB-5債權 > EB-5股權 > 開發商股權。這類安排在回報潛力與風險之間取得一定平衡，但需具體分析還款協議與抵押保障。

 

項目“爆雷”的常見誘因

以下幾個因素，往往是投資項目失敗的“高危信號”：

? 融資結構不清晰：不明確的還款順序易引發糾紛。

? 沒有真正落實高級貸款：導致項目后期缺乏硬核資金支撐。

? 抵押不足或不可變現：一旦違約，資產無法保障投資者利益。

? 區域中心經驗不足：項目執行力與合規性缺乏保障。

? 保險公司“紙上擔保”：看似安全，實則無實際兜底能力。

? 開發商資金投入比例太低：缺乏“共同沉沒”的風險意識。

 

投資人避坑指南：聰明選擇，降低風險

想安全參與EB-5項目，這幾點務必牢記：

? 選擇經驗豐富的區域中心

優先考慮有長期成功經驗的機構，操作過多個成功還款項目，失敗率低于3%。

? 偏好債權結構的項目

盡量避免純股權類EB-5項目，選擇以貸款或夾層方式進入的項目，保障優先還款地位。

? 抵押物必須明確充足

項目需提供清晰的、不動產為主的可執行抵押，且抵押協議應由律師審核。

? 開發商出資不得低于30%

只有開發商自身投入足夠多的真金白銀，才能說明他們與投資人共擔風險的誠意。

 

移民≠盲投，了解結構，才能安心“上岸”

EB-5不是簡單的“花錢換綠卡”，而是一場對投資、風險與時間的精準博弈。了解還款順序，不盲目跟風項目選擇，是每一位理性投資者應具備的基本素養。

如果你正打算通過EB-5進行移民規劃，不妨靜下心來，先搞清楚錢是怎么進項目的，又是怎么回來的——這，比承諾的高收益更值得你關心。